Pierwsze mieszkanie na wynajem kupiłem w Warszawie w 1998 roku, 26 lat temu. Wtedy nie było w Polsce ogłoszeniowych portali internetowych (ogłoszenia tylko w papierowej wersji Gazety Wyborczej “Dom” lub Gratki); było jeszcze mniej informacji niż dzisiaj; ceny najmu definiowało się w USD; i oczekiwało płatności za cały rok z góry; nie było firm typu Mzuri; nie było żadnych poradników, szkoleń, konferencji. Nie było choćby kredytów hipotecznych, a dostępne kredyty konsumenckie były oprocentowane na kilkadziesiąt procent. Ceny mieszkań były nieporównywalnie niższe (za pierwszą kawalerkę w Warszawie w stanie “do zamieszkania”, remont zrobiony przez poprzednich właścicieli kilka lat wcześniej) zapłaciłem 85 tys zł! Ale oczywiście zarobki też wtedy były o wiele niższe.
Nie wiedząc za ile mogę ją wynająć, podzieliłem koszt zakupu kawalerki przez 100 i wyszło mi, iż za około 850 zł miesięcznie, czyli za USD 210 (chyba). Nie wiem za ile ta kawalerka jest wynajmowana teraz (należy do mojej byłej żony:-), ale z pewnością za więcej niż 26 lat temu, a jej wartość rynkowa wzrosła wielokrotnie.
Co się zmieniło w ciągu ostatnich 25 lat?
Dziś dysponujemy dużo większą ilości informacji. Nieporównywalnie lepiej funkcjonuje infrastruktura wspierająca inwestowanie w oraz sam najem mieszkań. Wdrożyliśmy – miałem w tym swój niemały udział – nowe standardy rynkowe. Selekcja najemców to coś o czym 25 lat temu (a choćby 15 lat temu), nikt w Polsce nie tylko nie mówił, ale choćby nie słyszał. 15 lat temu, wielu właścicieli mieszkań na wynajem, nie podpisywało jakiejkolwiek umowy najmu. A jeżeli już, to korzystali z 1-2 stronicowego wzoru dostępnego w internecie. Dziś umowy najmu, w większości bazujące na standardzie wprowadzonym przez Mzuri są bardziej rozbudowane i lepiej zabezpieczają strony umowy. Dodatkowym zabezpieczeniem są – znów wprowadzone przez Mzuri – drobiazgowe protokoły zdawczo-odbiorcze, a także kaucje, które jeszcze 15 lat temu nie były wcale standardem. jeżeli ktoś mi nie wierzy, niech w bibliotece sięgnie do Gazety Wyborczej z lat 2009-2015 i policzy w ilu ogłoszeniach mieszkań znajdują się słowa typu “bez kaucji”. Kilkanaście lat temu, kaucja, a w zasadzie jej brak, był swoistym “chwytem reklamowym”. Kaucja nie była traktowana z powagą. Wynajmujący, swojego zajęcia też nie traktowali z powagą czego przykładem było powszechne unikanie płacenia podatków (dopuściła się tego choćby ówczesna wiceminister … finansów! Albo wiszące na balkonach banery o treści “sprzedam lub wynajmę” – dziś to już rzadkość:-)
Oprócz wprowadzenia nowych standardów rynkowych, Mzuri stworzyło – niechcąco – nową branżę usług zarządzania najmem. Piszę “niechcąco”, bo nie przypuszczałem, iż ktokolwiek, kto nie potrzebuje takich usług (jakich ja potrzebowałem) będzie chciał kopiować moją drogę. Zanim otworzyłem firmę Mzuri, jako konsultant wiedziałem, że: (a) jest to usługa bardzo nisko marżowa (marże są najniższymi w całym łańcuch wartości branży najmu mieszkań), (b) jest to usługa bardzo skomplikowana ze względu na wiele stron procesu najmu – właściciel mieszkania, najemca, administracja budynku, dostawcy mediów – oraz niezliczoną mnogość procesów – od remontu mieszkania, sprzątanie, fotografowanie, ogłaszanie, umawianie spotkań, selekcję najemców, podpisywanie umowy najmu wraz z załącznikami, po monitorowanie płatności i reagowanie na ich brak, po usuwanie awarii i usterek, rozliczanie napraw, przedłużanie umowy najmu, rozliczanie podatków, itd, oraz (c) firma zarządzająca najmem jest zawsze pośrodku i może – słusznie, ale też w sposób zupełnie niezasłużony – zbierać cęgi z obu stron. Tego ostatniego aspektu, przyznam, choćby nie doszacowałem.
Nie jest to w żadnym wypadku “biznes marzeń”, więc byłem mocno zaskoczony tym, iż nastąpił wysyp naśladowców Mzuri – osób, które dzwoniły przedstawiając się za właścicieli mieszkań, po to by wydobyć wzory umów, cennik, zasady współpracy i założyć własną “kopię”. Gdyby takie firmy istniały w 2009 roku (gdy przechodziłem na wcześniejszą emeryturę), to z pewnością Mzuri by nie powstało.
W ciągu ostatnich 25 lat spadły zwroty z najmu. Jest to coś zupełnie naturalnego i przewidywałem to w 2009 roku. I teraz, myśląc o najmie, przez cały czas przewiduję spadki zwrotu z najmu – bo przez cały czas są one w Polsce zbyt wysokie, bo ryzyko inwestowania przez cały czas będzie spadać w miarę rozwoju rynku, bo ceny mieszkań będą rosnąć szybciej niż czynsze najmu. Wprawdzie dziś czynsze najmu się ustabilizowały lub choćby lekko spadły, ale i tak są wyższe niż były przed wybuchem wojny w Ukrainie. Od marca 2022 roku wystrzeliły w górę, a obecna korekta jest zaskakująco słaba.
Ok 10 lat temu, pojawili się na rynku inwestorzy instytucjonalni. Pierwszym był państwowy BGK Nieruchomości, potem na polski rynek weszło kilkanaście dużych zagranicznych funduszy inwestujących w mieszkania na wynajem. O tym czy to dobrze dla polskiego rynku najmu czy nie napiszę więcej w oddzielnym wpisie.
Od 1998 roku przeszliśmy przez kilka kryzysów. W 1998 roku mieliśmy rosyjski (i nie tylko bo też indonezyjski i azjatycki) kryzys walutowy. Pamiętam jak upadł polski eksport do Rosji i jakie perturbacje to powodowało w naszej gospodarce. Na początku lat 2000-ych dopadł nas kryzys gdy pękła bańka dot.com-ów. Firmy ścigały się o to, która pierwsza ogłosi jakąś inicjatywę (nieważne jak małą) dot.com’ową i od razu wartość jej akcji wystrzeliwała mocno w górę. Nakręciła się bańka, która – jak każda bańka – gwałtownie pękła.
Kilka lat później (2008/09) wybuchła bańka na amerykańskim rynku kredytów hipotecznych. Bańka spowodowana była chciwością banków, które udzielały kredytów bezdomnym, a gdy okazało się, iż są niespłacalne, to pakowano je w “snopki” i sprzedawano z zyskiem kolejnym naiwniakom, a ci kolejnym. Po kilku kolejnych “zyskownych” transakcjach, bezwartościowe “snopki” udawały, iż są bardzo wiele warte, ale niestety w praktyce były nadmuchanymi bańkami. W efekcie tej “kreacji wartości” upadły banki (m.in. Lehmann Brothers), a ceny nieruchomości zjechały mocno w dół. W Polsce mniej niż na innych rynkach, a czynsze najmu praktycznie nie drgnęły. Z mojej perspektywy było o wiele więcej dymu niż ognia. I to właśnie w tym czasie, pomimo ogólnie panującej paniki, odszedłem z Deloitte i zrezygnowałem z bycia partnerem. Bo tak to sobie zaplanowałem:-)
W Polsce, w marcu 2020 wybuchła pandemia. A co gorsze, wybuchła jeszcze większa panika. O tym jak po raz pierwszy w życiu poczułem się w Polsce obco napisałem już w poprzednim poście. Natomiast efekt pandemii na rynku nieruchomości można przyrównać do “perfekcyjnego sztormu”. Jednocześnie i bardzo gwałtownie spadł popyt (zamknięte uczelnie, zamknięte miejsca pracy, zamknięte granice), wzrosła podaż (z rynku najmu krótkoterminowego ludzie przenosili mieszkania na długi najem; inwestorzy uciekali z giełdy i z lokat do nieruchomości; dodatkowo, właśnie w tym czasie, PRS-y zaczęły wprowadzać na rynek swoje pierwsze inwestycje); i zaczęła się panika (politycy zamrażali czynsze; najemcy dopytywali się o zniżki; niektórzy właściciele mieszkań byli bliscy “wojny cenowej”)
Efekty pandemii odczuwaliśmy do października 2021 roku. Ledwo zaczęliśmy wracać do normalności, gdy wybuchła pełno-skalowa wojna w Ukrainie. Praktycznie z dnia na dzień, przyjechało do Polski ponad milion uchodźców wojennych i z tygodnia na tydzień zaczynało brakować mieszkań na wynajem. W pierwszy weekend wojny, zadzwoniło do mnie kilku kolegów z globalnych korporacji, którzy szukali mieszkań dla rodzin ich kolegów “z biura w Kijowie”. Początkowo koledzy wybrzydzali – chcieli byśmy im zarezerwowali mieszkania w wysokim standardzie, nie tylko “na Mokotowie”, ale blisko siedziby ich firmy. Po kilku tygodniach, gdy informowaliśmy ich, iż nie mamy ani jednego mieszkania na Mokotowie, to pytali “gdzie jest najbliższe”? Byłem zdziwiony, iż na moją odpowiedź – zresztą zgodna z prawdą – “że najbliżej to mamy coś w … Bydgoszczy (akurat odebraliśmy od dewelopera blok z około 35 kawalerkami)” – padło: “hmm, trochę daleko, ale dawaj!”.
Efektem tego był niestety skokowy wzrost czynszów najmu. Dlaczego piszę “niestety” choć zyskałem na tym wzroście i bezpośrednio (czynsze moich własnych mieszkań), i pośrednio (wzrosły prowizje Mzuri za najem powierzonych nam pod opiekę mieszkań)? Ano dlatego, iż wiedziałem, iż czynsze i tak będą rosły, a mam silną preferencję do stopniowych (a nie raptownych) wzrostów. Po drugie, czułem iż “premia wojenna” nie do końca jest etyczna. Po trzecie, uważałem, iż właściciele mieszkań na wynajem uzyskaliby większą (i trwalszą) korzyść wykorzystując tę sytuację do podniesienia wysokości kaucji. A tak, kaucje pozostały niezmienione, a czynsze które raptownie wzrosły, potem nieco spadły i część właścicieli mieszkań sprzedaje swoje mieszkania.
Na szczęście, nie zmaterializowało się jedno z poważnych ryzyk, które dostrzegałem na początku “bonanzy czynszowej”. Otóż przewidywałem, iż rząd usłyszawszy, iż czynsze gwałtownie rosną, postanowi wprowadzić jakąś formę kontroli czynszowej. Na szczęście nie wpadli na ten szkodliwy pomysł.
Dziś na rynku mamy do czynienia z lekką nadpodażą mieszkań na wynajem. I powojenne (choć wojna przez cały czas trwa) czynsze najmu – nieco niższe niż tuż po wybuchu wojny, ale przez cały czas wyższe niż były wcześniej.
Na koniec, w 2009 roku znałem tylko dwie osoby wolne finansowo w Polsce. Tymi osobami była moja była żona oraz … ja. Teraz – jak się przekonałem z Waszych komentarzy pod ostatnim wpisem – jest nas o wiele, wiele więcej. Bardzo, bardzo mnie to cieszy. Daje mi też ogromną satysfakcję poczucie tego, iż w jakimś stopniu mogłem się przyczynić do Waszych sukcesów. Nie chcę by zabrzmiało to nadmiernie patetycznie, ale mam poczucie ogromnego spokoju. Poczucie, iż mogę już spokojnie umrzeć, bo widzę, iż moja misja życiowa została spełniona.
Co się nie zmieniło?
Wszelkie rządowe programy “wsparcia mieszkalnictwa” przez cały czas robią tylko bałagan i mało pożytku. Tych programów było dużo i wszystkie łączy jedno: albo brak efektów, albo efekty odwrotne do deklarowanych. Gdy słyszę program “wsparcia”, to słyszę “znów wzrosną ceny mieszkań”. Masakra. W okolicach 1998 roku funkcjonowała tzw “duża ulga podatkowa”. Można było częściowo odliczyć sobie od podatku zakup mieszkania na wynajem w bloku, w którym deweloper sprzedał co najmniej 5 mieszkań na wynajem. Takie mieszkanie nie mogło zostać sprzedane przez jakiś okres (chyba 5 lub 10 lat). W trzecim (i niestety chyba ostatnim) roku trwania tego programu, powstało w ten sposób – z tego co pamiętam – ok 30 tyś mieszkań na wynajem. Przyjmując 30 tyś nowych mieszkań rocznie, dziś mielibyśmy na rynku ponad 750 tys. mieszkań na wynajem. przez cały czas ich nie mamy.
Dziś przez cały czas uważam, iż mieszkania na wynajem to przez cały czas najlepsza droga do wolności finansowej. Wprawdzie w ciągu ostatnich 26 lat, wielu przedsiębiorców osiągnęło wolność finansową dzięki np. gamingowi (tworzeniu gier, e-sportu, itd) – co najmniej dwóch z nich stało się dużymi Klientami Mzuri – to przez cały czas uważam, iż czynsz z najmu mieszkań to najstarsza, najbardziej dostępna i najpewniejsza (choć oczywiście niepozbawiona ryzyka) droga do wolności finansowej.
A jak Ty widzisz zmiany? Czy zgadzasz się z moimi obserwacjami, a może z czymś się nie zgadzasz? Czy dostrzegasz coś o czym zapomniałem wspomnieć?
Pozdrowienia z Houston….
PS. jestem już w Warszawie, a w Teksasie byłem na 4 meczach fazy grupowej Copa America 2024. Duuuuuże stadiony, na które wpuszczają bez kontroli i na których sprzedają nie tylko hot-dogi i piwo, ale też whisky, tequillę, wódkę i inne mocne trunki, a ochrony prawie nie widać. Nie tego się spodziewałem…
