Wschodni kapitał opanowuje polski rynek nieruchomości: Ukraińcy wykupili ponad 3500 mieszkań w Warszawie

Polski rynek nieruchomości przechodzi bezprecedensową transformację pod wpływem rosnącego zainteresowania ze strony zagranicznych inwestorów. Ostatnie dane ujawniają rekordową skalę zjawiska, które radykalnie zmienia krajobraz transakcji mieszkaniowych w największych polskich miastach. W ubiegłym roku cudzoziemcy nabyli łącznie 17 330 lokali mieszkalnych i powierzchni użytkowych o łącznym areale przekraczającym milion metrów kwadratowych. To znaczący wzrost w porównaniu z rokiem wcześniejszym, kiedy odnotowano ponad 14 tysięcy podobnych transakcji.

Fot. Shutterstock / Warszawa w Pigułce

Szczególnie widoczny staje się wpływ ukraińskich agencji nieruchomości, które systematycznie zwiększają swój udział w rynku, budząc niepokój rodzimych pośredników. Polskie biura nieruchomości z rosnącym zaniepokojeniem obserwują dynamiczną ekspansję firm z Ukrainy, które stały się najliczniejszą grupą wśród zagranicznych podmiotów działających w branży pośrednictwa nieruchomości w naszym kraju. Według informacji publikowanych przez dziennik „Rzeczpospolita”, to właśnie ukraińskie agencje dominują w tej chwili w segmencie obsługi transakcji dokonywanych przez cudzoziemców.

Analiza geograficznego rozkładu zakupów jednoznacznie wskazuje, iż zagraniczni nabywcy szczególnie upodobali sobie największe aglomeracje miejskie. Niekwestionowanym liderem pozostaje Warszawa, gdzie w minionym roku cudzoziemcy zakupili aż 3535 lokali mieszkalnych. Na kolejnych miejscach uplasowały się Kraków z wynikiem 1523 nieruchomości oraz Wrocław, gdzie obcokrajowcy nabyli 1491 mieszkań. Ta koncentracja w głównych ośrodkach metropolitalnych nie jest przypadkowa – duże miasta oferują nie tylko stabilną wartość inwestycji, ale również znacznie większy potencjał wzrostu cen oraz wysokie zapotrzebowanie na rynku najmu.

Skala zjawiska nabiera jeszcze większego znaczenia w kontekście całego rynku transakcji mieszkaniowych w Polsce. Według danych za 2023 rok, zakupy dokonywane przez cudzoziemców stanowiły około 6 procent całkowitego wolumenu sprzedaży mieszkań w naszym kraju. Co więcej, prognozy wskazują na dalsze umacnianie tej tendencji. W związku ze spadkiem ogólnej liczby transakcji mieszkaniowych w 2024 roku, proporcjonalny udział zagranicznych nabywców mógł wzrosnąć choćby do poziomu przekraczającego 10 procent rynku.

Z informacji udostępnionych przez Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji wyłania się szczegółowy obraz regionalnych preferencji obcokrajowców. Zdecydowanie największą popularnością cieszą się nieruchomości położone w województwie mazowieckim, gdzie cudzoziemcy nabyli łącznie 508 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni mieszkalnej. Na drugim miejscu znalazło się województwo dolnośląskie z wynikiem 216 tysięcy metrów kwadratowych, a podium zamyka województwo małopolskie, gdzie zagraniczni inwestorzy kupili 123 tysiące metrów kwadratowych powierzchni mieszkaniowej. Dane te potwierdzają, iż stolica pozostaje bezkonkurencyjnym liderem wśród lokalizacji wybieranych przez zagranicznych inwestorów poszukujących nieruchomości w Polsce.

Wśród zagranicznych nabywców dominującą pozycję zajmują obywatele Ukrainy, którzy stanowią najliczniejszą grupę inwestorów. Jest to bezpośrednio związane z sytuacją geopolityczną i znaczącą migracją z tego kraju do Polski w ostatnich latach. Niemniej jednak rynek przyciąga również inwestorów z innych państw. Znaczący udział w transakcjach mają również obywatele Białorusi, Rosji, Indii, Wielkiej Brytanii oraz Wietnamu. Średnia powierzchnia nieruchomości nabywanych przez cudzoziemców wynosi 58 metrów kwadratowych, co odpowiada standardowemu dwu- lub trzypokojowemu mieszkaniu w nowym budownictwie.

Motywy zakupów dokonywanych przez zagranicznych nabywców są zróżnicowane, jednak dominuje podejście inwestycyjne. Cudzoziemcy najchętniej nabywają mieszkania w nowych inwestycjach deweloperskich, postrzegając je jako atrakcyjną lokatę kapitału. Polski rynek nieruchomości jawi się w ich oczach jako perspektywiczny i rozwojowy, oferujący potencjał wzrostu wartości w dłuższym horyzoncie czasowym. Jednocześnie część nabywców traktuje zakup nieruchomości jako przygotowanie do dłuższego lub stałego pobytu w Polsce, szczególnie gdy już zadomowili się w naszym kraju i planują związać z nim swoją przyszłość.

Charakterystyczną cechą transakcji dokonywanych przez zagranicznych inwestorów jest ich forma finansowania. Zdecydowana większość zakupów realizowana jest za gotówkę, z pominięciem kredytów hipotecznych. Ta prawidłowość wynika z kilku czynników – po pierwsze, dla wielu cudzoziemców dostęp do polskiego systemu bankowego i kredytów hipotecznych pozostaje utrudniony, po drugie, znaczna część nabywców dysponuje wystarczającym kapitałem własnym, często pochodzącym ze sprzedaży nieruchomości w kraju ojczystym.

Warto zauważyć, iż perspektywa cenowa jest silnie uzależniona od punktu odniesienia. Dla wielu ukraińskich inwestorów ceny nieruchomości w Warszawie, mimo systematycznych wzrostów w ostatnich latach, wciąż wydają się atrakcyjne w porównaniu z poziomem cen w Kijowie przed wybuchem konfliktu zbrojnego. Ma to szczególne znaczenie w kontekście struktury społecznej ukraińskiej emigracji, która przybyła do Polski po 24 lutego 2022 roku. W dużej mierze są to przedstawiciele dobrze sytuowanej klasy średniej, dysponujący znaczącymi zasobami finansowymi, które poszukują bezpiecznych lokat kapitału.

Rosnący udział zagranicznych, a szczególnie ukraińskich nabywców na polskim rynku nieruchomości, rodzi pytania o długofalowe konsekwencje tego zjawiska. Z jednej strony, napływ zagranicznego kapitału wspiera rozwój rynku mieszkaniowego, stymulując popyt i zachęcając deweloperów do realizacji nowych inwestycji. Z drugiej jednak, intensywny wzrost zakupów dokonywanych przez cudzoziemców może przyczyniać się do dalszego wzrostu cen, potencjalnie utrudniając dostęp do mieszkań dla lokalnych nabywców, szczególnie w najgorętszych lokalizacjach.

Zjawisko to wpisuje się w szerszy trend internacjonalizacji polskiego rynku nieruchomości, obserwowany już od momentu przystąpienia Polski do Unii Europejskiej. Przez wiele lat dominowali na nim inwestorzy z Europy Zachodniej, jednak w ostatnich latach nastąpiło wyraźne przesunięcie w kierunku nabywców ze wschodu. Jest to bezpośrednio związane z geopolitycznymi przemianami w regionie oraz rosnącą rolą Polski jako regionalnego centrum gospodarczego i bezpiecznej przystani dla kapitału z państw doświadczających niestabilności.

Dla deweloperów i firm z branży nieruchomości ten trend stanowi jednocześnie szansę i wyzwanie. Z jednej strony, zagraniczni nabywcy często dysponują znacznym kapitałem i są skłonni do szybkiego finalizowania transakcji, co pozytywnie wpływa na płynność sprzedaży. Z drugiej jednak, wymaga to dostosowania oferty i sposobu komunikacji do specyficznych oczekiwań i potrzeb międzynarodowej klienteli. Coraz więcej firm deweloperskich decyduje się na zatrudnianie pracowników władających językiem ukraińskim czy rosyjskim oraz przygotowywanie materiałów marketingowych w tych językach.

Perspektywy na przyszłość wskazują na możliwe dalsze umacnianie się pozycji zagranicznych nabywców na polskim rynku nieruchomości. Czynniki takie jak relatywna stabilność polityczna i gospodarcza Polski, członkostwo w Unii Europejskiej i NATO, korzystne w porównaniu z Europą Zachodnią ceny nieruchomości oraz dobra infrastruktura sprawiają, iż nasz kraj pozostaje atrakcyjnym miejscem dla inwestycji mieszkaniowych. Jednocześnie trwający konflikt zbrojny w Ukrainie oraz niepewna sytuacja polityczna na Białorusi mogą skutkować dalszym napływem kapitału poszukującego bezpiecznej przystani.

Z perspektywy polskiego rynku nieruchomości, napływ zagranicznych inwestorów może prowadzić do dalszej profesjonalizacji i dojrzewania tego sektora. Międzynarodowa konkurencja wymusza podnoszenie standardów obsługi klienta oraz jakości oferowanych nieruchomości. Jednocześnie jednak tworzy to presję na rodzime biura pośrednictwa, które muszą dostosować się do zmieniających się realiów rynkowych i rosnącej konkurencji ze strony podmiotów zagranicznych, szczególnie ukraińskich.

W dłuższej perspektywie, kluczowym wyzwaniem będzie zapewnienie równowagi między otwartością na zagraniczny kapitał a ochroną dostępności mieszkań dla lokalnych nabywców. Doświadczenia innych państw europejskich, takich jak Czechy czy państwa bałtyckie, pokazują, iż intensywny napływ zagranicznego kapitału na rynek nieruchomości może prowadzić do znaczących wzrostów cen, szczególnie w najbardziej pożądanych lokalizacjach. Dlatego też monitoring tego zjawiska oraz ewentualne wprowadzanie mechanizmów regulacyjnych mogą okazać się niezbędne dla zachowania stabilności i dostępności rynku mieszkaniowego w Polsce.

Podsumowując, rekordowa liczba transakcji dokonanych przez cudzoziemców w ubiegłym roku odzwierciedla głębokie przemiany zachodzące na polskim rynku nieruchomości. Dominująca pozycja ukraińskich nabywców i agencji nieruchomości stanowi nowy rozdział w historii tego sektora. Zjawisko to, z jednej strony napędzające rozwój rynku, z drugiej budzi pytania o długofalowe konsekwencje dla dostępności mieszkań i kierunków rozwoju polskiego sektora nieruchomości w nadchodzących latach.

źródło: Rzeczpospolita/Business Insider/Warszawa w Pigułce